- ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ(İZALE-İ ŞUYU) DAVASI NEDİR?
- Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği ile mülkiyetin söz konusu olduğu taşınır veya taşınmaz mallarda ortaklığın/paydaşlığın sonlandırılarak ilgililerin kişisel mülkiyetine geçişinin sağlayan dava türüdür.
- Ortaklığın giderilmesi davası uygulamada genellikle miras ortaklığı sebebiyle mirasçıların açtığı bir dava çeşidi olmakla birlikte; elbirliği veya paylı olarak mülkiyetin mevcut olduğu diğer (adi ortaklık, paylı taşınmaz alımları vs.) hallerde de açılabilecektir.
- Önemle belirtmek gerekir ki 01/09/2023 tarihinden itibaren açılacak olan ortaklığın giderilmesi davalarında zorunlu dava şartı arabuluculuk yoluna başvurulması gerekmektedir. Aksi halde dava şartı eksikliği sebebiyle davanın reddine karar verilecektir.
- Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davasını Kim Açabilir?
- Ortaklığın giderilmesi davasını ortaklardan veya paydaşlardan herhangi biri açabilir. Örneğin; A’nın vefatından sonra 5 tane mirasçısı mevcutsa miras kalan taşınmazın paylaşılması ile ilgili olarak mirasçılar arasında bir uzlaşma sağlanamıyorsa, mirasçılardan herhangi birisi söz konusu taşınmazın paylaştırılması istemiyle ortaklığın giderilmesi davası açabilecektir.
- Ortaklığın Giderilmesi Davası Kime Karşı Açılır?
- İzale-i şuyu davasında dava açan taraf, dava konusu taşınır veya taşınmazın tüm ortak veya paydaşlarını davalı olarak göstermelidir. Yani dava kapsamında taraf teşkili sağlanmalıdır.
- Taraflar Hangi Hallerde Ortaklığın Giderilmesini İsteyemez?
- Kural olarak ortaklar veya paydaşlar ortaklığın giderilmesini her zaman isteyebilirler. Ancak bazı özel hallerin bulunması durumunda ortaklığın giderilmesi istenemez. Bu özel haller;
- a) Taraflar aralarında anlaşarak söz konusu taşınır veya taşınmazın paylaştırılmasını sınırlandırabilirler. Ancak paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.
- b) Paylı malın sürekli ve zorunlu bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunması durumunda ortaklığın giderilmesi istenemez. Örneğin; İki taşınmazı birbirinden ayıran duvar, çit.
- c) Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.
- d) Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez. Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.
- Alacaklı Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Açabilir Mi?
- “Borçlunun elbirliği halinde ortak olduğu taşınmazlarda borçlu ortağın alacaklısı İcra Hakimliğinden İcra İflas Kanununun 121. maddesine göre alacağı yetki belgesine dayanarak borçlunun ortağı olduğu taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Bunun için icra hakiminden yetki belgesi alınması zorunludur. İcra hakiminden yetki belgesi almadan doğrudan doğruya veya yetkisi olmayan icra müdürünün verdiği yetki belgesine dayanılarak dava açılması halinde dava hemen reddedilmeyip davacı tarafa icra hakiminden yetki belgesi almak üzere süre verilmelidir.” (Yargıtay 14. HD, 2018/1021 E. 2018/4597 K.)
- Ancak 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmündeki yasal sınırlama nedeniyle parsel büyüklüğü uygun bulunmadığından borçlunun payının icra müdürlüğünce satışı mümkün olmayan, tarımsal nitelikli parsellerde alacaklı İcra İflas Kanununun 121. maddesi uyarınca aldığı yetki belgesine dayalı olarak taşınmazın tamamının satılması suretiyle paydaşlığın giderilmesini isteyebilir. Borçlu ortağın alacaklısı tarafından açılan davada birden fazla taşınmaz dava konusu edilmiş ise icra takibine konu borç miktarına göre dava tarihi itibariyle taşınmazlardan borçlu ortağın payına düşecek değerin tespit edilerek borca yetecek kadar (sayıda) taşınmazın ortaklığının giderilmesine karar verilmesi, fazlaya ilişkin istemin reddi gerekir.
- Ortaklığın Giderilmesi Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?
- Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir.
- Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yetkili Mahkeme Neresidir?
- Hukuk Muhakemeleri Kanununun 6. maddesi gereğince; “Genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir.“ denmektedir. Buna göre ortaklığın giderilmesi davası davalının yerleşim yerinde açılabilir. Ayrıca kanunda alternatif yetkili mahkemelerin belirtildiği hallerde bu mahkemelerde de ortaklığın giderilmesi davası açılabilecektir. Ancak kanunda bazı konulara ilişkin kesin yetki kuralı öngörülmüştür. Kesin yetkinin öngörüldüğü hallerde dava sadece kesin olarak yetkili kılınan mahkemede açılabilir.
- Ortaklığın giderilmesi davalarında genellikle uyuşmazlık konusu bir taşınmazın olduğu da dikkate alındığında bu husus önemlidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.12’ye göre; “Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. İrtifak haklarına ilişkin davalar, üzerinde irtifak hakkı kurulan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Bu davalar, birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde, diğerleri hakkında da açılabilir.” denmektedir. Dolayısıyla ortaklığın giderilmesi davası bir taşınmazın aynı hakkında ise dava sadece ilgili taşınmazın bulunduğu Sulh hukuk mahkemesinde açılabilir. Dava birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde açılabilecektir.
- Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)
- Bir malın paylaşılmasında kural aynen taksim istisna satış suretiyle paylaşımdır. Ancak pratikte taşınır veya taşınmaz malın niteliği gereğince aynen paylaşım yapmak çoğu defa mümkün olmamaktadır. Fakat somut davada aynen taksimin mümkün olması halinde mutlaka aynen taksim yoluna başvurulmalıdır. Aynen taksimde bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verilir.
- Belirtmek gerekirse ortaklığın giderilmesi davasında hakimin aynen taksime karar verebilmesi için dava konusu şeyin niteliği, durumu vs. hususlar dikkate alınmasının yanında taraflardan herhangi birinin de aynen taksim talebi bulunmalıdır. Ortaklığın giderilmesi davası açan tarafın dava dilekçesinde aynen taksim talebinde bulunmaması hakimin dava sonucunda aynen taksim kararı verebilmesine engel değildir. Yani davacı talep etmese dahi davalılardan sadece birinin bu yönde bir isteminin bulunması ve söz konusu taşınır veya taşınmaz malın vasfının uygun olması koşuluyla hakim ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesine karar verebilecektir. Ortaklardan hiçbiri aynen taksim talep etmemiş ve uyuşmazlık konusu şeyin aynen paylaşım yapılması yoluyla çözüme ulaştırılması daha yararlı ise hakim davanın reddine karar vermelidir.
- Satış Yoluyla İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi)
- Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Taşınmaz satışları açık artırma yoluyla yapılır. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
- Uygulamada çoğu kez ortaklık satış suretiyle sona erdirildiği görülsede bu yolun ortaklar için verimli olduğu söylenemeyecektir. Örneğin; dava konusunun bir taşınmaz olduğu düşünüldüğünde; artırmada taşınmaza verilen teklifin taşınmazın tahmin edilen değerinin yüzde ellisini bulması, rüçhanlı olan alacakların toplamından fazla olması ve satış masraflarını karşılaması gerekir. Görüldüğü üzere dava konusu taşınmaz piyasa değerinin çok altında satılabilecektir. Bu anlamda dava sürecinde olası hak kayıpları yaşamamak adına uzman bir gayrimenkul avukatından yardım almanızı öneriyorum. Ayrıca belirtmem gerekirse ortaklar dava açıldıktan sonra da aralarında uzlaşarak paylaşma sözleşmesi yapabilirler.
- Ortaklığın Giderilmesi Davası Açma Masrafı Ne Kadardır? Dava Masrafını Kim Öder?
- Ortaklığın giderilmesi davası açarken davacı maktu harç öder. Yani dava açarken ödenecek bedel taşınmazın değerine göre değişmemekte olup sabittir. Fakat ortaklığın giderilmesi davasında karar verilip satış aşamasına geçilince veya davada aynen taksim kararı verilince burada taşınır veya taşınmazın değeri (veya satış bedeli) üzerinden nispi harç alınacaktır. Dava masrafını davayı açan ortak yani davacı ödeyecektir. Ancak dava sonucunda söz konusu masraflar tüm ortaklara payları oranında yükletilecektir. Davacı da kendisine düşen payın üzerinde yaptığı masrafları geri alabilecektir. Ortaklığın giderilmesi sonucunda kazanan veya kaybeden olmaz. Dava sonucunda tüm taraflar ilgili taşınır veya taşınmazdan pay aldıkları için belirli bir kazanımları olur. Dolayısıyla dava kapsamındaki yargılama giderleri, harçlar ve mahkeme vekalet ücretinden tüm ortaklar payları oranında sorumludur.
- Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Ne Kadar Sürer?
- Ortaklığın giderilmesi davaları, davacı ve davalı sayısının fazla olmaması ve yurt içinde ikamet etmeleri halinde, diğer uzun soluklu davalara nispeten daha kısa sürebilen davalardır. Somut davaya göre değişebilmekle beraber ortalama 1-1,5 yıl içerisinde sonuçlanmaktadır. Ancak özellikle miras paylaşma davalarında karşılaşıldığı üzere; davacı/davalı sayısının çok fazla olması, tarafların bir kısmının yurt dışında yaşamaları, davaya ilişkin çeşitli belirsizliklerin olması gibi hallerde ortaklığın giderilmesi davasının uzun yıllar boyunca sürebileceğini belirtmek gerekir.
- İlk derece mahkemesi kararının istinaf edilmesi halinde bu süreç biraz daha uzayabilecektir. Ortaklığın giderilmesi davaları hakkında (23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan doğup taşınmazın aynına ilişkin olan davalar hariç) temyiz kanun yolu kapalıdır.
- Ortaklığın Giderilmesi Davası ve Kat Mülkiyeti Kurulması
- “Davacı taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış yoluyla giderilmesini, davalı taşınmazın belli bir amaca özgülendiğini savunup davanın reddine karar verilmesini istemiş, mahkemece satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiştir. Kat Mülkiyeti Yasasının 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.
- Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış yada projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, başlı başına kullanmaya elverişli bağımsız bölümlerinin bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12 maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir.
- Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesi hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir. Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıklarının bulunması yada yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.”
- Ortaklığın giderilmesi davasında sadece satış istenebilir mi?
- İzale-i şuyu davasında taraflar terditli bir biçimde aynen taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesini talep edebilecekleri gibi sadece aynen taksim veya sadece satış yoluyla paylaşım yapılmasını talep edebilirler.
- Ancak belirtmemiz gerekir ki; ortaklığın giderilmesi davalarında hakim tarafların talepleri ile bağlı olmasının yanında ortaklığın giderilmesi istenen malın hangi yol ile paylaştırılacağına ilişkin resen bir inceleme yapacaktır. Buna göre tarafların sadece satış yoluyla ortaklığın giderilmesini talep etmesi halinde; hakim tarafından aynen taksimin yapılabileceği yönünde bir kanaat oluşması sonucunda davanın reddine karar verilebilecektir.
- Ortaklığın giderilmesi davasında davalı satış isteyebilir mi?
- Ortaklığın giderilmesi davaları çift yönlü davalardır. Bu anlamda olağan davalardan farklılık arz etmektedir. Örneğin; davacının sadece aynen taksim talebinin olmasına karşılık; dava sırasında davalı ortak/paydaşlar satış suretiyle ortaklığın giderilmesini talep etmeleri halinde eğer şartları varsa hakim ortaklığın satış suretiyle sonlandırılmasına karar verebilir. Dolayısıyla evet ortaklığın giderilmesi davasında davalı taraf da satış isteyebilir.
Bu başlık
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Ut elit tellus, luctus nec ullamcorper mattis, pulvinar dapibus leo.
Bu başlık
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Ut elit tellus, luctus nec ullamcorper mattis, pulvinar dapibus leo.