Konut ve çatılı işyeri bakımından kiracının kiralanandan tahliyesi konusuna ilişkin düzenlemeler Türk Borçlar Kanunu 347 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.
1. KİRACININ BİLDİRİM YOLU İLE TAHLİYESİ
Kira sözleşmeleri belirli ve belirsiz süreli olmak üzere ikiye ayrılmıştır. Bildirim yoluyla kiracının tahliye edilmesi için sözleşmenin türü önem arz etmektedir. Halk arasında her ne kadar kira sözleşmesi süresinin bitiminden itibaren sözleşmenin belirsiz hale geldiği bilinmekteyse de hukuki olarak belirli süreli kira sözleşmesinin belirsiz hale gelmesi şeklinde bir düzenleme mevcut değildir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi T.12/10/2017, E.2017/2914, K.2017/13808 Sayılı İlamı;
“Taraflar arasında imzalanan 01.06.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. … Konut ve çatılı işyerlerinde sözleşmenin uzaması halinde belirsiz süreli hale gelmeyeceği, sözleşmenin belirli süreli olduğu dikkate alınmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi T.21/01/2015, E.2014/13728, K.2015/578 Sayılı İlamı;
“Kira sözleşmesine konu taşınmazlar “dükkan” … “konut ve çatılı işyeri” vasfında olduğundan belirli süreli yapılması halinde sözleşme sonunda birer yıl süre ile uzayacağından (TBK’nun 347/1 maddesi gereğince) belirsiz süreli hale de gelmez.”
Kanuna göre;
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
2. KİRAYA VERENİN İHTİYACI NEDENİYLE KİRACININ TAHLİYESİ
Kiraya veren, kiralanan konutu; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kiracıyı tahliye edebilir. Ancak bu tahliyenin sağlanabilmesi için konut ihtiyacının samimi ve gerçek olması gerekmektedir. Kiraya veren, kiralanan yere ihtiyacını ispatlayamazsa ihtiyaç sebebiyle açmış olduğu tahliye davası reddedilir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca, belirli süreli kiralarda sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açılması gerekir.
Sözleşme sona ermeden veya dava açma süresi olan sürenin sonunda bir ay içinde kiraya veren durumu ihtarname ile kiracıya bildirmiş veya akdi yenilemeyeceğini ifade etmişse devre sonuna (bir kira yılı için) kadar dava açma hakkı bir kira yılı uzamış olur. Yenilenen her yılsonu itibariyle ihtiyaç devam etmek kaydıyla bu dava açılabilecektir. Vakitsiz açılması nedeniyle tahliye davası reddedilse bile bu dava, kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirme iradesini açıklamış olması dolayısıyla, kira süresi sona ermeden önce yapılmış bir ihtarname yerini tutar.
İzmir ili ve çevre illerde yaşamakta olduğunuz kira hukuku, tahliye uyuşmazlık ve sorunlara ilişkin akılcı çözümler geliştirerek İzmir Kira ve Tahliye avukatı olarak; hukuki problemlerinizi sonuca ulaştırıyoruz.
3. YENİ MALİKİN İHTİYACI NEDENİYLE KİRALANANIN TAHLİYESİ
Türk Borçlar Kanunu madde 351 uyarınca konut ve çatılı işyerlerinin tahliyesi için bir diğer sebep de yeni malikin ihtiyacıdır. Yeni malik, eski malikin yerini alır ve kira sözleşmesi aynı şartlarda devam eder. Yine aynı şekilde yeni malik de kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kiracıyı tahliye edebilir. Burada dikkat edilecek husus kiralananın tahliyesinden sonra malikin üç yıl geçmedikçe kiralananı eski kiracı dışında başkasına kiralayamayacak olmasıdır. Aksi takdirde malikin, eski kiracısına bir yıllık kira bedelinden az olmamak kaydıyla tazminat ödemesine hükmedilecektir.
4. YENİDEN İNŞA VE İMAR NEDENİYLE FESİH
Türk Borçlar Kanunu madde 350’de “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” şeklinde belirtilmiştir.
Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için aranan şartlar nelerdir?
➢ Kiralanan taşınmazın yıkılıp yeniden yapılması gerekmektedir.
➢ İmar maksadı ile kiralananın esaslı surette onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekmektedir.
➢ Bu icraat sırasında içinde oturulması veya kullanılması imkansız olmalıdır.
Kiraya verenin Belediye’den yıkım kararı almış olması tahliye sebebi değildir. Yeniden inşaat yapılacağı sebebi ile tahliye kararı için dava konusu kiralanana ait onaylanmış projenin sunulması ve bu projenin dava konusu yere ait olup olmadığı ise keşif delili ile tespiti gerekmektedir.
5. TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE DAYANAN TAHLİYE
Kiracının, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt ettiği belgeye yazılı tahliye taahhütnamesi denmektedir. Yazılı tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarına dikkat edilmesi gerekir. Şöyle ki; tahliye taahhütnamesinin, kira sözleşmesi imzalandıktan makul bir süre geçtikten sonra imzalanması gerekmektedir. Şayet tahliye taahhütnamesi geçerli ise kiraya veren taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içerisinde icra takibi veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
6. KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ ÜZERİNE İKİ HAKLI İHTAR İLE TAHLİYE
Kiracının kural olarak kira bedelini zamanında ve eksiksiz bir şekilde ödemesi gerekmektedir. Kiracının ödemeyi geciktirmesi veya ödeme yapmaması halinde, kiraya veren kiracıya yazılı olarak ihtarda bulunabilecektir. Kira sözleşmesi bir yıldan kısa ise ve bu süreçte iki haklı ihtar yapılmışsa kira süresinin sonundan başlayarak bir ay içinde dava yolu ile kira sözleşmesi sona erdirilebilir. Kira sözleşmesi bir yıl süreliyse ve bu sürede iki haklı ihtarda bulunulduysa kira süresinin sonundan başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesi sona erdirilebilir. Kira sözleşmesi bir yıldan uzunsa ve bu süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunulmuşsa ihtarların yapıldığı yılın bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesi sona erdirilebilir.
Belirtmek gerekir ki kira sözleşmeleri sözlü olarak da yapılabilir. Ancak sözlü kira sözleşmelerinde; aylık kira bedeli ile kira bedelinin ne zaman ödeneceği gibi konularda yargılama sürecinde ispat zorlukları yaşanmaktadır. Mahkemede taraflar arasında bir kira sözleşmesinin varlığının ispatı halinde kanunda sayılan gerekçelerle kiracının kiralanandan tahliyesi mümkün olacaktır.